Najemna pogodba je poglavitni pravni dokument, ne glede na to ali smo v vlogi najemnika ali najemodajalca. Gre za dogovor med strankama, s katerim se vzdržuje pravna varnost. Ključno je določanje pogojev najema, pravice in dolžnosti obeh strank ter druge ključne informacije. Sklepa se tako za premičnine, kot tudi nepremičnine, vsekakor pa o njej največkrat govorimo v sklopu najema stanovanj in poslovnih prostorov. Najemna pogodba se sklepa v različnih oblikah, čeprav velja, da naj v ustni obliki ne bi bila veljavna. V nekaterih primerih je zelo priporočljivo da se sklepa tudi v obliki notarskega zapisa.
ZAKAJ JE NAJEMNA POGODBA POMEMBNA?
Najemna pogodba je nujna, saj zagotavlja pravno zaščito tako za najemodajalca kot za najemnika. Jasnemu določanju pravic in obveznosti obeh strank preprečuje morebitne spore ali nesporazume med najemodajalcem in najemnikom. Pogodba prav tako zagotavlja varnost in stabilnost obeh strank med trajanjem najema.
Če imate težave pri sestavljanju najemne pogodbe in bi želeli, da to za vas opravi nekdo, ki ima pravo znanje, se obrnite na Pravnika na dlani. Poleg telefonskega svetovanja imate pri nas možnost pregleda in izdelave pravne dokumentacije – tako razrešimo vase dileme in skrbi. Pokličite 01 280 8000, dosegljivi vsak delovnik med 8. In 20. uro.
KAJ VKLJUČUJE NAJEMNA POGODBA?
Najemna pogodba mora vključevati številne ključne elemente, ki so določeni tudi v Stanovanjskem zakoniku (SZ-1). Med najpomembnejšimi (predvsem za najem stanovanja) so:
- Identifikacija najemodajalca in najemnika: Pogodba mora vsebovati jasno navedbo osebnih podatkov obeh strank, vključno z imenom, naslovom in kontaktnimi podatki.
- Opis nepremičnine: Pogodba mora vsebovati natančen opis najete nepremičnine, vključno z identifikacijsko oznako iz katastra stavb, naslovom, velikostjo, številom sob, komunalno opremljenostjo, opremo in morebitnimi pripadajočimi prostori.
- Trajanje najemnega razmerja: Pogodba mora jasno določiti obdobje najema, za katerega se sklepa, vključno z datumom začetka in konca najema.
- Višina najemnine: Pogodba mora natančno določiti višino najemnine, način plačila, datum plačila in morebitne stroške (elektrika, voda, ogrevanje, obratovalni stroški).
- Pravice in dolžnosti najemodajalca in najemnika: Pogodba mora določiti pravice in dolžnosti obeh strank, kot so pravica do uporabe nepremičnine, vzdrževanje in popravila, obveznosti v zvezi z varnostjo in čistočo nepremičnine, ter pravila za uporabo skupnih prostorov.
- Varščina: Pogodba lahko določa znesek varščine, ki jo mora najemnik plačati najemodajalcu kot zavarovanje za morebitno škodo na nepremičnini ali za neplačevanje najemnine.
- Pravice do podaljšanja ali odpovedi najema: Pogodba lahko vsebuje določbe o podaljšanju in odpovedi najema s strani ene ali obeh strank, vključno z roki odpovedi in postopki za podaljšanje najema.
- Druge določbe: Pogodba lahko vsebuje tudi druge določbe, kot so prepoved podnajema, določila glede koriščenja varščine po koncu najema, pravila glede hišnih ljubljenčkov, uporabe nepremičnine za določen namen, ter druge posebne pogoje, ki jih želita stranki vključiti v najemno pogodbo.
NAJEMNA POGODBA ZA POSLOVNE PROSTORE
Junija 2021 je prenehal veljati Zakon o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih iz leta 1974, ki je urejal pravila za najem poslovnih prostorov. Zakon je podrobno opredeljeval definicijo najema poslovnih prostorov in zahteval, da morajo biti najemne pogodbe za poslovne prostore sklenjene v pisni obliki. Od 19. 6. 2021 naprej pa v Republiki Sloveniji ni več specifične zakonodaje, ki bi urejala najem poslovnih prostorov. Namesto tega se za sklepanje takšnih pogodb uporabljajo splošne določbe Obligacijskega zakonika o zakupni (najemni) pogodbi. Določene so med 587. in 618. členom Obligacijskega zakonika.
ODPOVED NAJEMNE POGODBE
Lastnik lahko predčasno odpove najemno pogodbo zgolj v primeru najemnikove kršitve krivdnih odpovednih razlogov, ki so definirani v pogodbi in v 103. členu Stanovanjskega zakona. Pri tem mora lastnik najemnika na kršitev pisno opomniti in v opominu navesti kršitev ter način in rok odprave kršitve, ki ne sme biti krajša od 15 dni. Če najemnik v tem roku ne odpravi kršitve lahko najemodajalec vroči odpoved najemne pogodbe z odpovednim rokom, ki ni krajši od 60 dni. Če najemnik ni kršil katerega od krivdnih odpovednih razlogov, potem lastnik ne sme predčasno prekiniti najemne pogodbe in zahtevati izpraznitve stanovanja. Izjema je, če bi lastnik potreboval stanovanje za zadovoljevanje lastnih stanovanjskih potreb ali potreb ožjih članov družine.
Ali vaš najemnik/najemodajalec krši najemno pogodbo? Stopite v stik s Pravnikom na dlani, ki vam bo pomagal rešiti nastalo težava, vam svetoval, kako ravnati, kakšne so vaše možnosti in kako jih realizirati. Pokličite na 01 280 8000 in se rešite skrbi še danes!