Pri nakupu stanovanja večina ljudi najprej primerja lokacijo, kvadraturo in ceno. Prav je, da pogledate tudi to – vendar pa oglas ne pove, ali je stanovanje res vredno zahtevane cene, ali ga prodaja pravi lastnik in ali vas po podpisu pogodbe čakajo hipoteka, neurejeni vpisi ali nepričakovani stroški.
Pri takšnem nakupu lahko že ena spregledana pravna podrobnost pomeni drag in dolgotrajen problem.
Ste že poskušali sami rešiti svojo težavo?
Kupujete stanovanje in niste prepričani, kaj preveriti pred aro ali podpisom pogodbe?
Pri Pravniku na dlani vam pomagamo razumeti dokumentacijo, pravna tveganja in možnosti v vašem primeru.
Cena ni vedno vrednost
Oglasna cena je znesek, ki ga želi prodajalec. Lahko je realen, lahko pa vsebuje precej prostora za pogajanja. Zato ni dovolj, da primerjate samo nekaj podobnih oglasov.
Pri primerjavi si pomagajte s tremi podatki:
oglasna cena pokaže pričakovanje prodajalca;
dosežene cene v evidenci trga nepremičnin (ETN) pokažejo, koliko so kupci za primerljive nepremičnine dejansko plačali;
posplošena vrednost GURS je orientacijska vrednost iz sistema množičnega vrednotenja.
Največ pove primerjava z dejansko doseženimi cenami podobnih stanovanj. Posplošena vrednost GURS ni zagotovilo, po kakšni ceni se bo nepremičnina prodala, oglasna cena pa ni dokaz njene realne vrednosti. ETN temelji na podatkih o kupoprodajnih poslih, evidenca vrednotenja pa vodi posplošene vrednosti nepremičnin.
Je prišlo do kršitve vaših pravic? Rešite jih in se s pomočjo Pravnika na dlani pritožite!
Kdo je dejanski lastnik?
Preden se dogovarjate o ari ali podpisu pogodbe, preverite zemljiško knjigo.
Tam so med drugim razvidni lastnik nepremičnine, hipoteke, služnosti, zaznambe izvršbe ter druge pravice ali omejitve, ki lahko vplivajo na nakup.
Hipoteka še ne pomeni nujno, da nakup ni mogoč. Pomeni pa, da mora biti pot plačila in izbrisa hipoteke jasno urejena. Enako velja za služnost, na primer pravico poti ali uporabe dela nepremičnine. Kupec mora vedeti, kaj kupuje in s katerimi omejitvami.
Sodišče v zemljiško knjigo vpisuje lastninsko pravico, hipoteke, služnosti in tudi zaznambe izvršbe.
Kaj je res vključeno v nakup?
Oglas lahko navaja balkon, klet, shrambo, atrij ali parkirno mesto. Vendar se je treba prepričati, ali so ti deli res vključeni v prodajo in kako so urejeni v dokumentaciji.
Posebej pri starejših stavbah se lahko zgodi, da je del stanovanja preurejen, da je klet uporabljena kot soba ali da parkirno mesto ni samostojen predmet lastništva, ampak le dogovor med stanovalci.
V pogodbi mora biti nepremičnina natančno opisana. Ne zanašajte se samo na stavek v oglasu ali na ustni dogovor s prodajalcem. Če nekaj pomembnega ni jasno določeno, je poznejše dokazovanje precej težje.
Vam je članek pomagal pri vaši težavi?
Je stanovanje pravno urejeno?
Beseda »prenovljeno« v oglasu lahko pomeni novo kuhinjo in tla, lahko pa tudi posege v mansardo, balkon, klet ali razporeditev prostorov.
Pri večjih posegih preverite, ali obstaja ustrezna dokumentacija. To je pomembno predvsem pri hišah, prizidkih, spremenjeni namembnosti prostorov in stanovanjih, kjer so bili posegi izvedeni zunaj prvotnega načrta.
Takšne težave se ne pokažejo vedno ob ogledu. Pogosto pridejo na vrsto šele pri poznejši prodaji, pridobivanju kredita ali v sporu s sosedi oziroma upravnikom.
Pred plačilom are
Ara je lahko koristna, ker pokaže resnost obeh strank. Lahko pa za kupca pomeni tudi finančno tveganje, če pogodba ne določa jasno, kaj se zgodi, če banka ne odobri kredita, če se odkrije pravna napaka ali če prodajalec ne more izpolniti dogovorjenega.
Pri novogradnjah, ki jih prodaja investitor in zanje velja Zakon o varstvu kupcev stanovanj in enostanovanjskih stavb, ara ne sme presegati deset odstotkov kupnine. To pravilo pa ni avtomatično enako za vsak nakup rabljenega stanovanja med fizičnimi osebami.
Pred plačilom preverite predvsem:
kaj točno se šteje za izpolnitev pogojev;
v katerih primerih se ara vrne;
kaj se zgodi, če kredit ni odobren;
do kdaj mora biti podpisana glavna pogodba.
Pogodba naj vas zaščiti
Dobra pogodba ne vsebuje samo naslova stanovanja in kupnine. Jasno mora opredeliti tudi, kdaj bo stanovanje izročeno, v kakšnem stanju, katera oprema ostane, kdo uredi izbris bremen in kako poteka plačilo.
Posebej pomembni so natančen predmet prodaje, roki za plačilo in primopredajo, stanje bremen v zemljiški knjigi, odgovornost za napake ter posledice zamude ene ali druge stranke.
Če pogodba teh vprašanj ne uredi, lahko že manjši spor pomeni veliko časa, stroškov in slabe volje.
Podpis še ni lastništvo
Pri nepremičnini se postopek ne konča s podpisom pogodbe. Za vpis lastninske pravice sledi zemljiškoknjižni postopek, v katerem sodišče odloča o vpisu pravice v zemljiško knjigo.
Zato mora biti tudi plačilni in dokumentacijski del posla dobro organiziran. Pri večjih zneskih ni smiselno, da kupec celotno kupnino nakaže brez jasno določenih pogojev, dokazil in varoval.
Ne vprašajte se samo, ali je stanovanje lepo in ali vam je lokacija všeč. Vprašajte se tudi: ali bi ga kupil enako mirno, če bi oglas izginil in bi imel pred seboj le pogodbo, zemljiško knjigo ter dokumentacijo?
Če odgovor ni jasen, je to trenutek za dodatno preverjanje – pred podpisom, ne po njem!
Koliko ste pripravljeni vložiti za rešitev svojega problema?
Pogosta vprašanja (FAQ)
Ali je GURS vrednost enaka tržni ceni stanovanja?
Ne. Posplošena vrednost GURS je orientacijska vrednost iz množičnega vrednotenja. Tržna cena je znesek, ki ga kupec in prodajalec dejansko dogovorita pri konkretnem poslu.
Kako preverim, ali je stanovanje obremenjeno s hipoteko?
Podatke o hipoteki, služnostih in drugih vpisih preverite v zemljiški knjigi. Če je hipoteka vpisana, mora biti v pogodbi jasno določeno, kako in kdaj bo izbrisana.
Ali je ara pri nakupu stanovanja obvezna?
Ne. Ara ni obvezna sestavina vsakega nakupa, je pa v praksi pogosta. Pred plačilom mora biti jasno, pod katerimi pogoji se vrne ali zadrži.
Kdaj postanem lastnik stanovanja?
Podpis kupoprodajne pogodbe je pomemben korak, vendar za vpis lastninske pravice sledi še zemljiškoknjižni postopek.
