Etažna lastnina je posebna oblika pravice, pri kateri posameznik pridobi izključni lastniški delež na določenem delu stavbe (npr. stanovanju ali poslovnem prostoru), hkrati pa ima solastnino na skupnih delih. Ključno je, da so predmeti etažne lastnine funkcionalno neodvisni in primerni za samostojno uporabo.
Kaj je etažna lastnina?
Etažna lastnina pomeni lastništvo posameznega, samostojnega dela stavbe (npr. stanovanja ali poslovnega prostora) ter solastništvo na skupnih delih zgradbe in pripadajočem zemljišču. Po 105. členu Stvarnopravnega zakonika mora biti posamezni del funkcionalno zaokrožena celota, primerna za samostojno uporabo.
Skupni deli, ki sodijo v solastnino, vključujejo na primer hodnike, stopnišča, streho, temelje, dimnike, dvigala ter vse osnovne inštalacije (elektrika, voda, plin …). Med skupne prostore sodijo tudi kolesarnice, pralnice, kleti, smetarniki ipd. Pomemben del etažne lastnine je tudi funkcionalno zemljišče brez katerih stavba ne more normalno delovati.
Vzpostavitev etažne lastnine pomeni tudi dogovor o skupnih pravilih: delitvi stroškov, vzdrževanju skupnih prostorov in ureditvi pravic in obveznosti vseh lastnikov.
Kako nastane etažna lastnina?
Etažna lastnina se lahko vzpostavi bodisi na podlagi pravnega posla bodisi s sodno odločbo, pri čemer je v obeh primerih potreben vpis v zemljiško knjigo. Pravni temelj je lahko bodisi sporazum o delitvi solastnine bodisi enostranska izjava volje enega izmed solastnikov.
Nastanek etažne lastnine je časovno opredeljen kot trenutek, ko je za slednjo sklenjena pogodba oziroma pravni posel. Pravni posel navadno sklenejo solastniki zemljišča, na katerem je zgrajena večstanovanjska hiša ali blok.
Ne glede na obliko pravnega posla zakon določa obvezne sestavine, ki jih mora vsebovati: navedbo etažnih lastnikov, zemljiškoknjižno označbo nepremičnine, natančen opis posameznih delov stavbe, opredelitev skupnih delov in deležev na njih ter dogovor o medsebojnih razmerjih med lastniki. Tudi če do vzpostavitve etažne lastnine pride po sodni poti, mora sodna odločba vsebovati enake bistvene sestavine kot zasebni pravni posel.
Postopek vzpostavitve
- Geodetska izmera in priprava etažnega načrta (elaborata) za vpis stavbe v kataster stavb.
- Če je stavba z več posameznimi deli zgrajena po letu 2003, je treba priložiti tudi gradbeno dovoljenje.
- Geodet vloži elaborat na pristojno geodetsko upravo.
- Geodetska uprava izda sklep o vpisu stavbe v kataster stavb.
- Ko sklep postane pravnomočen, je stavba z vsemi posameznimi deli (npr. stanovanji, stopnišči, kletmi, pralnicami ipd.) uradno vpisana v kataster.
- Lastniki sklenejo sporazum ali akt o ustanovitvi etažne lastnine za vpis v zemljiško knjigo.
- Podpise na sporazumu lastniki overijo pri notarju, ki pripravi zemljiškoknjižni predlog.
- Notar vloži predlog za vpis etažne lastnine v zemljiško knjigo.
Okrajno sodišče izda sklep o vpisu etažne lastnine, s čimer je ta pravno vzpostavljena
Ne pridete do skupnega mnenja s solastnikom nepremičnine? Potem je potrebno pristopit drugače in Pravnik na dlani ve kako. Pokličite 01 280 8000 za hitro in učinkovito pravno pomoč.
VPRAŠANJA IN ODGOVORI
Ali lahko vzpostavim etažno lastnino brez soglasja vseh solastnikov?
Da, če soglasje ni doseženo, je mogoče etažno lastnino vzpostaviti tudi preko sodišča v nepravdnem postopku, pri čemer mora odločba vsebovati vse zakonsko zahtevane sestavine.
Kaj vključujejo skupni deli stavbe pri etažni lastnini?
Skupni deli obsegajo vse dele, ki niso v izključni rabi posameznih lastnikov – npr. hodnike, stopnišča, temelje, streho, dimnike, dvigala ter skupne inštalacije (voda, elektrika, plin …).
Kako dolgo traja postopek vzpostavitve etažne lastnine?
Postopek lahko traja več mesecev, odvisno od števila lastnikov, usklajevanja med njimi, hitrosti geodetske obdelave ter obremenjenosti geodetske uprave in sodišča.
