Vsak nakup ali prodaja kmetijskega zemljišča predstavlja več kot preprosto transakcijo. Ko se odločite za prodajo kmetijskega ali gozdnega zemljišča morate temeljito slediti postopkom, ki so določeni z Zakonom o kmetijskih zemljiščih. Gre za postopek med prodajalcem, kupcem ter upravno enoto in verjemite, da je vse prej kot enostaven in hiter.
Prodaja kmetijskega zemljišča – kakšen je postopek?
Najprej morate o svojem zemljišču pridobiti vse potrebne podatke. Pridobiti morate izpisek iz zemljiške knjige, prav tako pa tudi izpisek iz katastra. Vedeti morate, da lahko prodate samo cel lastninski ali solastninski delež kmetijskega zemljišča, gozda ali kmetije. To pomeni, da se lastništvo na parceli ne sme deliti na manjše lastninske dele. Nato sledi papirološki postopek na upravni enoti. Prodajalec mora na upravni enoti, kjer zemljišče leži, objaviti ponudbo.
Ponudba za prodajo kmetijskega zemljišča mora vsebovati vse potrebne podatke (podatke o prodajalcu, podatke o kmetijskem zemljišču, gozdu ali kmetiji, ceno in morebitne druge prodajne pogoje). Ponudba mora nato 15 dni biti objavljena na oglasni deski in na državnem uradu eUprave. Po objavi začne teči 15-dnevni rok za sprejem ponudb. To je čas, ko potencialni kupci na upravno enoto podajo pisno izjavo o sprejemu ponudbe. Iz nabora kupcev se nato sestavi lestvica predkupnih upravičencev – kmet mejaš ima na primer pri nakupu prednost pred nekom, ki sploh ni kmet. Če noben od predkupnih upravičencev ne uveljavlja svojega predkupnega prava, lahko prodajalec kmetijsko zemljišče, kmetijo ali gozd proda katerikoli osebi, ki je sprejela ponudbo. Če je kupcev z enako predkupno pravico več, se prodajalec odloči, kateremu bo zemljišče tudi prodal in z njim sklene prodajno pogodbo.
Ali sploh lahko zemljišče prodate nekomu, ki predkupne pravice nima? Kaj narediti, če ste s kupcem že dogovorjeni?
Vse informacije ima Pravnik na dlani, ki vam lahko pomaga pri samem vodenju postopka.
Sklenitev pogodbe in odobritev pravnega posla
Ko se prodajalec z upoštevanjem predkupnih pravic odloči, komu bo zemljišče prodal, se mora skleniti prodajna pogodba. Po sklenitvi prodajne pogodbe za kmetijsko zemljišče je potrebno od upravne enote pridobiti odobritev pravnega posla. To reši kupec, skupaj z njim pa morate pri notarji nato overiti podpis na zemljiškoknjižnem dovolilu.
Potrebujete pomoč pri sestavi prodajne pogodbe? Veste, kaj vse mora vsebovati, da bo tudi za vas najbolj učinkovita?
Ne odlašajte, naj vam jo pripravi Pravnik na dlani!
V nekaterih primerih pa odobritev pravnega posla sploh ni potrebna. To so primeri:
- v okviru agrarnih operacij (menjava kmetijskih zemljišč, melioracija, komasacija ipd.);
- med zakoncema oziroma zunajzakonskima partnerjema, lastnikom in njegovim zakonitim dedičem,
- med solastniki, kadar pogodbo sklepajo vsi solastniki,
- na podlagi darilne pogodbe, pogodbe o dosmrtnem preživljanju, pogodbe o preužitku, darila za primer smrti in izročilne pogodbe,
- če gre za kmetijsko zemljišče, površine do 1000 m2, na katerem stoji manj zahteven ali zahteven objekt, ki ima izdano pravnomočno dovoljenje za gradnjo,
- če gre za kmetijsko zemljišče oziroma gozd s površino manjšo kot 200 m2 in če ta površina predstavlja manj kot 5 odstotkov zemljiške parcele,
- če gre za pogodbo o nakupu kmetijskega zemljišča z državo ali občino za gradnjo objektov komunalne infrastrukture in cest ali za kmetijsko zemljišče z že zgrajeno državno oziroma občinsko cesto,
- na podlagi pogodbe o menjavi kmetijskega zemljišča, ki je v lasti lokalne skupnosti, za stavbno zemljišče,
- na podlagi pogodbe o nakupu kmetijskega zemljišča, namenjenega gradnji objekta, ki je načrtovan z občinskim podrobnim prostorskim načrtom.
Prodaja kmetijskega zemljišča – kako je z davki?
Pri prodaji kmetijskega zemljišča se plača 2% davek na promet nepremičnin, pri čemer je zavezanec za plačilo običajno prodajalec. Lahko pa se s kupcem dogovorita tudi drugače. Osnovo za odmero davka od nakupa kmetije predstavlja prodajna cena nepremičnine. V kolikor jo prodajalec prodaja po višji ceni od vrednosti ob pridobitvi nepremičnine, mora prodajalec plačati tudi davek od kapitalskega dobička. V prvih petih letih po nakupu davek znaša 25 %, nato se vsakih pet let zmanjša za 5 odstotnih točk.
Ste v postopku prodaje zemljišča naleteli na težavo ali spor s kupcem? Kaj lahko storite?
Zaščitite svoje pravice in se posvetujte s Pravnikom na dlani še danes!
Menjava kmetijskih zemljišč
Menjave kmetijskih zemljišč so možne zaradi racionalnejše rabe samega zemljišča. Vlogo za izdajo odločbe, da gre za medsebojno menjavo kmetijskih zemljišč, se vloži na upravni enoti, na območju katere leži zemljišče. To je možno le, če vrednosti enega zemljišča ne presega vrednosti drugega za več kot 50 odstotkov. Menjajo se lahko tako dve kmetijski zemljišči, kot tudi eno kmetijsko z gozdnim zemljiščem. Tu je proces nekoliko enostavnejši, saj odobritev pravnega posla ni potrebna – namesto tega upravna enota izda odločbo.
