Pravni problem stranke
Težava stranke: mati želi sinu prenesti garažo, a se želi izogniti sporom ob dedovanju
Na nas se je obrnila stranka, ki bi sinu rada podarila garažo, saj jo nujno potrebuje. Zavedala se je, da lahko darilna pogodba vpliva na nujni delež, izročilna pogodba pa pogosto vključuje tudi druge dediče, kar ji ni ustrezalo. Iskala je rešitev, ki bi preprečila morebitne zahtevke drugih sorodnikov po njeni smrti. Hkrati pa je bil njen namen zaščititi sina v primeru njegove ločitve. Zanimalo jo je tudi, kako formalizirati že prejeto plačilo, saj ji je sin vnaprej nakazal sredstva. Kako torej urediti prenos nepremičnine?
Kaj je storil Pravnik na dlani?
Stranki smo pojasnili več možnih poti in predlagali najprimernejšo rešitev, prilagojeno njeni življenjski situaciji.
- Predlagali smo, da stranka sama kupi garažo, nato pa jo proda sinu- S tem se v prodajni pogodbi navede, da je bila kupnina že plačana. S tem se uredi lastništvo brez zapletov, davek na promet nepremičnin pa znaša le 2 % (okoli 500 EUR, odvisno od vrednosti garaže).
- Ker sin ni želel postati lastnik takoj zaradi morebitne ločitve, smo predlagali varno rešitev: najemno pogodbo. To pomeni, da stranka ostane lastnica, sin pa ji mesečno plačuje najemnino. Pogodbo smo oblikovali kot obročni odkup, kar pomeni, da bo po določenem obdobju garaža formalno prešla nanj, brez pravic tretjih oseb (npr. zakonca).
- Za dodatno zaščito smo stranki svetovali še pripravo oporočnega določila. To pomeni, da smo v oporoki določi, da garaža po njeni smrti preide na sina in da ostali dediči zanjo niso upravičeni do nujnega deleža.
Vse potrebne pogodbe in oporoko smo za stranko pripravili mi. Stranka se je izognila nepotrebnim stroškom pri notarju in dolgotrajnim postopkom. Tako smo uspešno uredili prenos nepremičnine na potomca.
Pravna podlaga
Zakon o dedovanju (ZD) določa, da morajo biti pri darilnih pogodbah za nepremičnine nujni dediči upoštevani, razen če obstaja veljavna oporoka ali izključitev iz nujnega deleža.
Darilna pogodba za primer smrti je posebna oblika darilne pogodbe, ki učinkuje šele po smrti darovalca, a se mora skleniti v obliki notarskega zapisa.
Izročilna pogodba se pogosto uporablja za prenose premoženja med starši in otroki še za časa življenja, vendar običajno vključuje vse potomce. Kljub temu zakon ne določa, da je to obvezno – vključitev drugih dedičev je stvar dogovora.
Najemna pogodba kot obročni odkup ni izrecno urejena v zakonu, vendar je povsem veljavna, če je jasno zapisano, da se najemnina šteje kot obročno odplačevanje kupnine. V takšnih primerih se lastninska pravica prenese šele na koncu dogovorjenega obdobja.
