Prodaja apartmaja ali druge nepremičnine na Hrvaškem se lahko zdi preprosta: nepremičnina je v tujini, pogodba je sklenjena tam, zato marsikdo pomisli, da s Slovenijo in slovensko zakonodajo nima več nobenih obveznosti.
Vendar to ne drži nujno. Če ste slovenski davčni rezident, je treba ob prodaji preveriti tudi obveznosti do Finančne uprave Republike Slovenije.
Pravni problem stranke
Stranka je prodajala nepremičnino na Hrvaškem, ki jo je kupila pred nekaj leti. Zanimalo jo je predvsem, ali mora zaradi prodaje plačati davek tudi v Sloveniji in kako se izračuna morebitni dobiček.
Ker je bila stranka slovenski davčni rezident, ni bilo dovolj preveriti le pravil države, v kateri nepremičnina stoji. Treba je bilo preveriti tudi slovenska pravila glede dohodnine od dobička iz kapitala ter pravočasne prijave prodaje.
Ste že poskušali sami rešiti svojo težavo?
Kaj je storil Pravnik na dlani?
Pravnik na dlani je stranki pojasnil, da je pri prodaji nepremičnine v tujini pomembno ločiti med obveznostmi na Hrvaškem in obveznostmi v Sloveniji.
Stranko smo usmerili, naj zbere kupoprodajno pogodbo ob nakupu in prodaji, dokazila o morebitnih vlaganjih ter dokumentacijo o davčnih obveznostih, ki bi nastale na Hrvaškem. Ti dokumenti so pomembni za pravilno ugotavljanje davčne osnove in za prijavo prodaje v Sloveniji.
Poudarili smo tudi, da mora biti v pogodbi navedena dejanska prodajna cena. Davčnih obveznosti se ne rešuje z navideznimi dogovori ali prikazovanjem nižje cene, saj lahko to povzroči dodatne davčne in pravne zaplete.
Vam je članek pomagal pri vaši težavi?
Pravna podlaga
Slovenski davčni rezidenti so načeloma zavezani za dohodnino od dohodkov, doseženih tako v Sloveniji kot tudi v tujini. To velja tudi za dobiček iz kapitala pri prodaji nepremičnine.
Pri obdavčitvi dobička iz kapitala se praviloma upošteva razlika med vrednostjo nepremičnine ob pridobitvi in ob odsvojitvi. Na končno obveznost lahko vplivajo tudi obdobje lastništva, priznani stroški in dokazljiva vlaganja v nepremičnino.
Za Slovenijo in Hrvaško velja tudi sporazum o izogibanju dvojnega obdavčevanja. Ta določa, da se dobiček od odsvojitve nepremičnine lahko obdavči v državi, kjer nepremičnina leži, hkrati pa ureja način odprave dvojnega obdavčevanja. To pa ne pomeni, da slovenski rezident prodaje ne rabi prijaviti tudi v Sloveniji.
Na Hrvaškem je pri davku na promet nepremičnin plačnik praviloma pridobitelj oziroma kupec, vendar so možne izjeme – na primer, kadar je transakcija obdavčena z DDV.
Koliko ste pripravljeni vložiti za rešitev svojega problema?
Kaj se lahko naučimo iz tega primera?
Pri prodaji nepremičnine na Hrvaškem ni dovolj preveriti le, kdo plača davek tam. Če ste slovenski davčni rezident, je smiselno pravočasno preveriti tudi:
ali morate prodajo napovedati FURS-u,
kako se bo ugotavljal morebitni dobiček iz kapitala,
katera dokazila o nakupu, vlaganjih in prodaji potrebujete,
ali je bil v tujini plačan davek, ki lahko vpliva na obravnavo v Sloveniji,
kakšni roki veljajo za prijavo.
Prodaja nepremičnine v tujini je lahko odlična poslovna odločitev, vendar lahko nepravočasno urejene davčne obveznosti hitro povzročijo nepotrebne stroške. Zato je pametno davčni vidik preveriti še pred podpisom pogodbe.
