Najemnik lahko najemno pogodbo za stanovanje praviloma odpove kadarkoli in brez navedbe razloga. O tem mora lastnika pisno obvestiti ter upoštevati 60-dnevni odpovedni rok, če pogodba ne določa drugače.
Za lastnika pa so pravila strožja. Najemne pogodbe ne more odpovedati zgolj zato, ker želi stanovanje oddati komu drugemu ali ga uporabiti sam. Za odpoved mora obstajati zakonski ali pogodbeno dogovorjen razlog, postopek pa mora biti pravilno izpeljan.
V nadaljevanju pojasnjujemo, kaj lahko storita najemnik in lastnik, kadar želita najem končati.
Ste že poskušali sami rešiti svojo težavo?
Pri Pravniku na dlani lahko pomagamo pregledati najemno pogodbo, opomin ali odpoved ter pojasniti, kaj dokument pomeni za vaš konkreten položaj.
Kaj ureja odpoved najemne pogodbe za stanovanje
Odpoved najemne pogodbe za stanovanje je urejena v Stanovanjskem zakonu (SZ-1), ki je specialni predpis za stanovanjska najemna razmerja in velja tako za tržni kot za neprofitni (javni) najem.
Ker gre za vprašanje doma in bivanja, zakon najemnika posebej varuje pred samovoljnim ravnanjem lastnika.
To pomeni, da pogodba ne more veljavno določiti manj ugodnih pravil za najemnika od tistih, ki jih določa zakon. Pomembni so tudi dogovorjeni pogoji v pogodbi: trajanje najema, odpovedni rok, stroški in morebitni dodatni odpovedni razlogi.
Je prišlo do kršitve vaših pravic? Rešite jih in se s pomočjo Pravnika na dlani pritožite!
Odpoved najemne pogodbe s strani najemnika
Najemnik lahko pogodbo odpove brez utemeljevanja razlogov. Lastnika mora o tem pisno obvestiti vsaj 60 dni prej, razen če je v pogodbi dogovorjen drugačen rok.
Dobro je, da je odpoved jasna in da jo je mogoče dokazati. V njej naj bodo navedeni datum odpovedi, datum predvidene predaje stanovanja ter morebitni dogovor o vračilu varščine in poravnavi stroškov.
Tudi če se najemnik izseli prej, obveznost plačevanja najemnine praviloma traja do izteka odpovednega roka oziroma do drugačnega dogovora z lastnikom.
Odpoved najemne pogodbe s strani lastnika
Lastnik lahko najemno pogodbo odpove iz krivdnih ali nekrivdnih razlogov. Pri tržnih, službenih in namenskih najemih lahko pogodba določa tudi dodatne odpovedne razloge, vendar ti ne smejo biti v nasprotju z zakonom.
Vam je članek pomagal pri vaši težavi?
Krivdni razlogi: ko najemnik krši pogodbo
Med pogostejšimi razlogi so neplačevanje najemnine ali stroškov, povzročanje večje škode, nedovoljena oddaja stanovanja v podnajem, ponavljajoče motenje drugih stanovalcev ali uporaba stanovanja v nasprotju s pogodbo.
Pred odpovedjo mora lastnik najemnika praviloma pisno opozoriti na kršitev. V opominu mora jasno navesti, kaj najemnik krši, kako lahko kršitev odpravi in mu za to dati najmanj 15 dni časa.
Šele če najemnik kršitve v danem roku ne odpravi, lahko lastnik nadaljuje postopek odpovedi.
Neplačana najemnina: postopek je lahko hitrejši
Neplačevanje najemnine ali stroškov je eden najpogostejših razlogov za spor med najemnikom in lastnikom.
Tudi v tem primeru mora lastnik najemnika najprej pisno opozoriti in mu dati rok za plačilo. Če najemnik obveznosti v tem roku ne poravna, lahko lastnik pogodbo odpove z vročitvijo odpovedi in zahteva izpraznitev stanovanja.
To pa ne pomeni, da lahko lastnik najemnika sam odstrani iz stanovanja, zamenja ključavnice ali izklopi elektriko. Če najemnik stanovanja ne izprazni prostovoljno, mora lastnik za izpraznitev zahtevati sodni nalog.
Nekrivdni razlogi: lastnik mora zagotoviti drugo stanovanje
Kadar najemnik pogodbe ni kršil, je odpoved možna le pod strožjimi pogoji. Lastnik mora najemniku praviloma zagotoviti drugo primerno stanovanje, njegov položaj pa se zaradi selitve ne sme bistveno poslabšati.
Med upravičenimi razlogi so lahko na primer lastne stanovanjske potrebe lastnika ali njegove ožje družine, rušenje stavbe, sprememba namembnosti ali nevarnost za varno bivanje.
Brez zagotovitve primernega nadomestnega stanovanja takšna odpoved praviloma ni mogoča.
Kdaj odpoved kljub kršitvi ni dovoljena?
Najemnik lahko ugovarja odpovedi, če dokaže, da krivdni razlog ni nastal po njegovi krivdi oziroma da ga brez svoje krivde ni mogel odpraviti v danem roku.
Pri javnih in neprofitnih najemnih stanovanjih lahko pridejo v poštev še posebne okoliščine, povezane s socialnim položajem najemnika. Pri zasebnem najemu takšna zaščita ni enaka, zato je pomembno, da se vsak primer presoja po konkretnih dejstvih.
Odpovedni rok lastnika in sodni postopek
Če ne gre za poseben postopek zaradi neplačila najemnine ali stroškov, mora lastnik upoštevati odpovedni rok, ki ne sme biti krajši od 60 dni.
Kadar se najemnik in lastnik o razlogu za odpoved ne strinjata, lastnik najemnega razmerja ne more končati le z enostranskim dopisom. O sporu odloča sodišče.
Sodišče lahko določi tudi rok za izselitev. Ta ne sme biti krajši od 30 dni in ne daljši od 60 dni.
Pomembno je tudi, da lastnik ne more zahtevati izselitve, dokler najemniku ne povrne upravičenih vlaganj v stanovanje, če so za to izpolnjeni zakonski pogoji.
Praktični primer
Najemnik več mesecev ne plačuje najemnine. Lastnik mu pošlje pisni opomin, v katerem navede dolg, rok za plačilo in opozorilo, da bo v primeru neplačila sledila odpoved pogodbe.
Če najemnik v določenem roku ne plača, lahko lastnik pogodbo odpove in zahteva izpraznitev stanovanja. Če se najemnik ne izseli prostovoljno, mora lastnik za izpraznitev uporabiti sodni postopek.
Če bi šlo za drugo kršitev, na primer povzročanje škode ali nedovoljeno oddajanje stanovanja naprej, mora lastnik praviloma dokazati obstoj kršitve in pravilno izvedbo predhodnega opozorila.
Koliko ste pripravljeni vložiti za rešitev svojega problema?
Pogosta vprašanja (FAQ)
Ali mora najemnik pri odpovedi navesti razlog?
Ne. Najemnik lahko odpove najemno pogodbo vselej, ne da bi za to navajal razloge, če o tem pisno obvesti lastnika, s 60 dnevnim odpovednim rokom, razen če je v pogodbi dogovorjeno drugače.
Koliko je odpovedni rok, če najemno pogodbo odpove lastnik?
Praviloma najmanj 60 dni, saj lastnik stanovanja odpove najemno pogodbo z odpovednim rokom, ki ne sme biti krajši od 60 dni. Izjema je odpoved zaradi neplačila najemnine, kjer odpovednega roka v tem smislu ni, temveč velja le rok za izselitev.
Ali lahko lastnik takoj zahteva izselitev, če najemnik ne plačuje najemnine?
Lastnik mora najprej poslati pisni opomin z rokom najmanj 15 dni za plačilo. Šele če najemnik v tem roku ne plača, lahko pogodbo odpove z vročitvijo odpovedi in zahteva izpraznitev stanovanja, pri čemer je najemno razmerje odpovedano z dnem vročitve odpovedi.
