Pravni problem stranke
Na Pravnika na dlani se je obrnila stranka, ki je večinska solastnica stanovanjske nepremičnine, preostali solastniški delež pa je zaradi dolgov prejšnjega lastnika na dražbi kupila tretja oseba.
Novi solastnik je stranki začel izstavljati račune za mesečno uporabnino nepremičnine. Stranka se z zahtevo ni strinjala, saj uporablja le del hiše, drugemu solastniku pa uporaba oziroma souporaba nepremičnine ni bila preprečena.
Pojavilo se je vprašanje, ali je takšno uporabnino dolžna plačevati in kaj se lahko zgodi, če račun zavrne. Hkrati je bilo treba poiskati dolgoročnejšo rešitev, saj želi stranka v nepremičnini še naprej živeti, izplačilo drugega solastnika pa zanjo ni predstavljalo realne možnosti.
Ključni problem tako ni bil le posamezen račun za uporabnino, temveč predvsem neurejeno solastniško razmerje, zaradi katerega bi lahko podobni zahtevki in spori nastajali tudi v prihodnje.
Ste že poskušali sami rešiti svojo težavo?
Kaj je storil Pravnik na dlani?
Pri Pravniku na dlani smo najprej preverili okoliščine solastništva in dejansko uporabo nepremičnine. Pri presoji zahtevka za uporabnino je namreč pomembno, kakšni so solastniški deleži, kateri del nepremičnine posamezni solastnik dejansko uporablja ter ali je bila drugemu solastniku omogočena souporaba.
Stranki smo pojasnili tudi, da lahko drugi solastnik zatrjevano terjatev poskuša uveljavljati po sodni poti. Če bi bil začet izvršilni postopek, je zato pomembno, da se na sklep o izvršbi pravočasno odzove in po potrebi vloži ustrezen ugovor.
V konkretnem primeru pa zgolj reševanje posameznih računov ne bi odpravilo vzroka težave. Dokler bi nepremičnina ostala v solastnini, bi se lahko spori glede njene uporabe in plačevanja uporabnine nadaljevali.
Zato smo kot dolgoročnejšo rešitev predlagali delitev solastnine. Ker konfiguracija nepremičnine omogoča ločeno uporabo posameznih delov, bi bilo smiselno preveriti možnost fizične delitve oziroma vzpostavitve etažne lastnine. Tako bi lahko vsak od solastnikov pridobil samostojno lastninsko pravico na določenem delu nepremičnine.
Stranki je bila zato predlagana priprava predloga za delitev solastnine, s katerim se lahko začne ustrezen nepravdni postopek.
Vam je članek pomagal pri vaši težavi?
Pravna podlaga
Solastnino ureja Stvarnopravni zakonik (SPZ). Pri solastnini ima več oseb lastninsko pravico na isti stvari, pri čemer je delež posameznega solastnika določen v sorazmerju s celoto.
Vsak solastnik ima pravico imeti stvar v posesti in jo skupaj z drugimi solastniki uporabljati sorazmerno svojemu idealnemu deležu, ne da bi pri tem kršil pravice drugih.
Zgolj dejstvo, da eden od solastnikov uporablja nepremičnino, zato še ne pomeni avtomatično, da mora drugemu plačevati uporabnino. Pri presoji takšnega zahtevka so pomembne konkretne okoliščine uporabe, zlasti obseg uporabe in vprašanje, ali je bila drugemu solastniku souporaba nepremičnine omogočena ali preprečena.
SPZ prav tako določa možnost delitve solastnine. Če dogovor med solastniki ni mogoč, lahko o načinu delitve odloči sodišče.
Kadar lastnosti nepremičnine to dopuščajo, je lahko mogoča fizična delitev. Pri stavbi lahko pride v poštev tudi vzpostavitev etažne lastnine, če so za to izpolnjeni ustrezni pogoji. Če fizična delitev ni mogoča, zakon predvideva tudi druge načine prenehanja solastnine.
Koliko ste pripravljeni vložiti za rešitev svojega problema?
Kaj se lahko naučimo iz tega primera?
Primer kaže, kako hitro se lahko položaj spremeni, ko solastniški delež nepremičnine pridobi nova oseba, zlasti kadar med solastniki ni dogovora o načinu uporabe nepremičnine.
Če solastnik zahteva plačilo uporabnine, prejetega računa ni priporočljivo avtomatično plačati ali ga preprosto ignorirati. Najprej je treba preveriti, ali za zahtevek obstaja ustrezna pravna podlaga in ali zahtevani znesek glede na konkretne okoliščine sploh pripada solastniku.
Hkrati pa posamezen spor glede uporabnine pogosto predstavlja le posledico širšega problema. Kadar dogovor med solastniki ni več mogoč, je lahko delitev solastnine dolgoročno učinkovitejša rešitev, saj jasno določi, kateri del nepremičnine pripada posameznemu lastniku.
